LLEI 12/2023, DE 24 DE MAIG, PEL DRET A L'HABITATGE

LLEI 12/2023, DE 24 DE MAIG, PEL DRET A L'HABITATGE

LLEI 12/2023, DE 24 DE MAIG, PEL DRET A L'HABITATGE

La Llei 12/2023, de 24 de maig, pel dret a l’habitatge, entra en vigor el 26 de maig de 2023, amb alguna excepció.

Aquesta llei té per objecte regular, en l’àmbit de les competències de l’Estat, les condicions bàsiques que garanteixen la igualtat en l’exercici dels drets i en el compliment dels deures constitucionals relacionats amb l’habitatge i, en particular, el dret a accedir a un habitatge digne i adequat i al gaudi d’aquest en condicions assequibles.

La llei també té com a objectiu reforçar la protecció de l'accés a la informació en les operacions de compra i lloguer d’habitatge. Estableix, sense perjudici dels principis i requisits continguts en la normativa autonòmica aplicable, la INFORMACIÓ MÍNIMA que la persona interessada en la compra o lloguer d’un habitatge podrà requerir, abans de formalitzar l’operació i d’entregar qualsevol quantitat a compte, en format accessible i suport durador, sobre les condicions de l’operació i les característiques de l’habitatge i de l’edifici on es troba. També podrà sol·licitar informació sobre la detecció d’amiant o altres substàncies perilloses o nocives per a la salut.

El propietari i, si escau, la persona que intervingui en la intermediació en l’operació de lloguer d’un habitatge habitual situat en una zona de mercat residencial tensat, hauran d’indicar aquesta circumstància i informar, abans de formalitzar el contracte i, en tot cas, en el document contractual, de l’import de l’última renda del contracte de lloguer d’habitatge habitual que hagi estat vigent en els darrers cinc anys per al mateix habitatge, així com del valor que li pugui correspondre segons l’índex de referència de preus de lloguer que sigui aplicable.

Als efectes d’aquesta llei, es DEFINEIX el GRAN TENIDOR D’HABITATGE com la persona física o jurídica que sigui titular de més de 10 immobles urbans d’ús residencial o una superfície construïda de més de 1.500 m² d’ús residencial, excloent en tot cas els garatges i trasters. Aquesta definició es podrà particularitzar en la declaració de zones de mercat residencial tensat per incloure titulars de 5 o més immobles urbans de caràcter residencial situats en aquest àmbit, quan així ho motivi la comunitat autònoma en la memòria justificativa corresponent.

També es modifica la Llei 29/1994, d’Arrendaments Urbans (LAU). Aquestes són les principals novetats en els CONTRACTES DE LLOGUER D’HABITATGE HABITUAL celebrats a partir del 26 de maig de 2023:

En els contractes de lloguer d’habitatge habitual celebrats a partir de l’entrada en vigor de la Llei 12/2023, en què finalitzi el període de pròrroga obligatòria (els primers cinc anys del contracte), o el període de pròrroga tàcita (tres anys), es podrà aplicar, si ho sol·licita l’arrendatari:

• una PRÒRROGA EXTRAORDINÀRIA per un màxim d’1 any, que requerirà l’acreditació per part de l’arrendatari d’una situació de vulnerabilitat social i econòmica, i haurà de ser acceptada obligatòriament per l’arrendador quan aquest sigui gran tenidor, llevat que s’hagi signat un nou contracte entre les parts.
• una PRÒRROGA EXTRAORDINÀRIA per períodes anuals, fins a un màxim de 3 anys, per a contractes d’habitatges ubicats en una zona de mercat residencial tensat. Aquesta pròrroga haurà de ser acceptada obligatòriament per l’arrendador (independentment de la situació econòmica de l’arrendatari), llevat que s’hagin pactat altres condicions, s’hagi formalitzat un nou contracte amb les limitacions de renda que corresponguin, o si l’arrendador ha comunicat la necessitat d’ocupar l’habitatge per a ús propi, de familiars de primer grau o del cònjuge en cas de separació, divorci o nul·litat matrimonial.

Els DESPESES DE GESTIÓ IMMOBILIÀRIA I DE FORMALITZACIÓ DEL CONTRACTE aniran a càrrec de l’arrendador, tant si és persona física com jurídica.

Es limita el PREU DEL LLOGUER dels nous contractes quan l’immoble estigui en una zona de mercat residencial tensat:

• En general, la nova renda no podrà superar la darrera renda d’un contracte de lloguer d’habitatge habitual vigent en els darrers 5 anys, actualitzada segons la clàusula d’actualització anual, i sense poder establir noves condicions que repercuteixin despeses no contemplades en el contracte anterior.
• Només es podrà incrementar fins a un màxim del 10% sobre l’última renda si:
• L’habitatge ha estat rehabilitat amb un estalvi del 30% d’energia primària no renovable, o millores d’accessibilitat, finalitzades dins els darrers 2 anys.
• El contracte té una durada mínima de 10 anys, o bé s’hi estableix un dret de pròrroga per part de l’arrendatari per un període igual o superior a 10 anys.

En els contractes on l’arrendador sigui gran tenidor, i l’habitatge estigui ubicat en zona tensada, la renda no podrà superar el límit màxim establert per l’índex de preus de referència, sempre que aquest hagi estat aprovat.

Aquesta mateixa limitació s’aplicarà a habitatges en zona tensada sense cap contracte de lloguer vigent en els últims 5 anys, sempre que així ho reculli la resolució del Ministeri de Transports, Mobilitat i Agenda Urbana.

Es manté la LIMITACIÓ EXTRAORDINÀRIA de l’actualització anual del lloguer del 2% fins al 31 de desembre de 2023, prevista a l’article 46 del Reial decret llei 6/2022, i s’estableix una nova limitació del 3% per a determinats casos:

• Si l’arrendador és gran tenidor, l’increment acordat entre les parts no podrà superar el 3%. Si no hi ha acord, també es limitarà al 3%.
• Si no és gran tenidor, també s’aplicarà aquest límit en absència d’un nou acord.

També es modifica el procediment de desnonament, el d’execució hipotecària i el de subhasta de béns en situacions de vulnerabilitat social i econòmica. Es fixen els requisits per acreditar aquestes situacions i també per determinar si l’arrendador és gran tenidor.

S’amplia el termini de suspensió dels llançaments:

• 2 mesos si el demandant és una persona física
• 4 mesos si és una persona jurídica.

En l’àmbit fiscal, es modifica la regulació de l’IRPF per fomentar el lloguer d’habitatge habitual a preus assequibles, modulant la reducció actual del 60 % del rendiment net. Els nous percentatges de reducció van del 50 % al 90 %, segons el cas. Aquesta modificació entrarà en vigor l’1 de gener de 2024.

També s’habilita els ajuntaments a aplicar un recàrrec a l’IBI per a aquells immobles d’ús residencial desocupats de manera continuada i sense causa justificada durant més de 2 anys, que podrà ser del 50 % al 150 % segons els casos.